可行性研究报告方案

　　北京华隆昌房地产开发有限责任公

　　司房山区良乡玉竹园一里畅龙苑商

　　业项目可行性研究报告

　　报告编号：世联咨字BJ[2010]ZX03007号

　　2010年4月8日

　　项目可行性研究报告

　　咨询报告名称： 北京华隆昌房地产开发有限责任公司房山区良乡玉

　　竹园一里畅龙苑商业项目可研报告

　　咨询报告编号： 世联咨字BJ [2010]ZX03007号

　　评估机构： 深圳市世联土地房地产评估有限公司北京分公司 评估日期： 2010年3月31日至2010年4月8日

　　北京华隆昌房地产开发有限责任公司： 承蒙信任，我们非常荣幸地提交我公司——深圳市世联土地房地产评估有限公司北京分公司对贵公司委托的房山区良乡玉竹园一里畅龙苑商业项目可行性研究报告，以供参考。 需要说明的是，本报告中项目规划功能、功能分区指标、功能分区改造装修标准、建设工期、出租出售模式约定、租售计划等均依据贵公司提供的有关资料及沟通结果，如果相关数据发生改变，我们的测算结果也需相应做出调整。 我们的方案是基于目前北京市及房山区区域房地产市场情况，结合十多年来我们的专业实践以及对项目周围相关物业认真细致的调查研究而完成的，希望通过我们的努力，为贵公司提供有价值的建议。 顺颂 商祺 深圳市世联土地房地产评估有限公司北京分公司 2010年4月8日

　　联 系 人 ：王江红 付雪超

　　联系电话：13621299760

　　13901027541

　　项目可行性研究报告

　　项目咨询负责人：

　　王宜强——深圳市世联土地房地产评估有限公司北京分公司总经理、注册

　　房地产估价师

　　王江红——深圳市世联土地房地产评估有限公司北京分公司投资咨询部

　　技术总监、注册投资咨询师、注册房地产估价师、注册土地估

　　价师、注册资产评估师、注册造价工程师、高级经济师

　　项目咨询参加人员：

　　付雪超——深圳市世联土地房地产评估有限公司北京分公司投资咨询部

　　市场总监

　　薛 峥——深圳市世联土地房地产评估有限公司北京分公司投资咨询部

　　咨询顾问

　　目 录

　　一 项目总论 ............................................................................................................... 1

　　1.1项目背景 ....................................................................................................... 1

　　1.2项目咨询说明 ............................................................................................... 3

　　1.3可行性研究结论 ............................................................................................ 4

　　1.4项目风险及防范建议..................................................................................... 7

　　二 项目概况与背景 ................................................................................................... 1

　　2.1项目概况 ....................................................................................................... 1

　　2.2项目建设合法性分析..................................................................................... 4

　　2.3项目建设规模 ............................................................................................... 4

　　2.4项目建设合作情况 ........................................................................................ 5

　　三 项目市场分析 ....................................................................................................... 6

　　3.1北京市房地产行业发展环境及现状分析........................................................ 6

　　3.2北京市城市总体规划概况 ........................................................................... 11

　　3.3区域市场分析 ............................................................................................. 13

　　3.4 项目定位 .................................................................................................... 25

　　3.5 项目SWOT分析及定位判断 ...................................................................... 25

　　3.6 分析结论 .................................................................................................... 26

　　3.7 项目销售价格确定及销售率预测 ................................................................ 26

　　四 项目总投资估算与资金筹措 .............................................................................. 28

　　4.1测算原则及前提条件................................................................................... 28

　　4.2项目总投资估算 .......................................................................................... 28

　　4.3项目投资计划 ............................................................................................. 30

　　4.4项目资金筹措计划 ...................................................................................... 31

　　五 项目经济效益评价.............................................................................................. 32

　　5.1项目销售(出租)收入和销售(经营)税金测算 ....................................... 32

　　5.2项目利润、成本利润率 ............................................................................... 32

　　5.3 赢利能力分析 ............................................................................................. 33

　　5.4 项目综合经济效益分析 .............................................................................. 33

　　5.5 项目敏感性分析 ......................................................................................... 34

　　六 附表 ..................................................................................................................... 35

　　七 附件 ..................................................................................................................... 36

　　一 项目总论

　　1.1项目背景

　　1.1.1项目名称

　　北京市房山区良乡玉竹园一里畅龙苑商业项目可行性研究报告

　　1.1.2委托方

　　北京华隆昌房地产开发有限责任公司(以下简称：华隆昌公司)

　　1.1.3承担可行性研究工作的单位

　　受托单位：深圳市世联土地房地产评估有限公司北京分公司

　　单位地址：北京市朝阳区建国门外大街甲6号中环世贸C座7层

　　1.1.4研究工作依据 国家有关法规、政策文件

　　 《房地产开发项目经济评价方法》(建设部：建标[2000]205号)  《建设项目经济评价方法与参数》(发改投资[2006]1325号)

　　 《关于印发经济评估方法的通知》及附件(中国国际工程咨询公司：

　　咨经[1998]11号) 其他有关法规、政策文件

　　 《北京市建设工程概算定额》

　　 《北京市建设工程工期定额》

　　 《北京市建筑工程价格信息》 企业提供的相关资料

　　 《房屋所有权证》(京房权证房股字第0200076号、京房权证房股字

　　第0500102号)

　　 《建设工程规划许可证》(2000-房规建字-0109、2001-房规建字

　　-0197)

　　 《国有土地使用证》(京房国用(2004)字第405号)

　　 《建设用地规划许可证》(1999-房规地字-0002、1999-房规地字

　　-0011、2001-房规地字-0030)

　　 《北京市国有土地使用权出让合同》(京房房地出让[合]字(1999)第

　　006号、京房房地出让[合]字(1999)第015号、京房房地出让[合]字(1998)第090号)

　　项目可行性研究报告  《房屋土地测绘成果报告书》  竣工验收报告  畅龙苑商厦销售计划  改造公寓材料作法  玉竹园一里面积说明 1.1.5项目建设规模和内容 根据郡原地产提供的相关资料，经济技术指标如下表： 表：项目主要规划指标

　　注：表中指标来源《国有土地使用证》、《房屋所有权证》及玉竹园一里面积说明等相关资料。

　　1.1.6项目开发、销售手续

　　 项目土地使用权取得

　　根据《国有土地使用证》(京房国用(2004)字第405号)，2004年10月由华隆昌公司取得土地使用权。

　　 项目房屋所有权取得

　　根据《房屋所有权证》(京房权证房股字第0200076号、京房权证房股字

　　所有权。

　　 项目销售合法性手续

　　玉竹园一里(畅龙苑)项目住宅部分已全部销售完毕，涉及本项目部分权属清晰、权证完备，具备合法销售条件，项目可租、可售。

　　通过以上分析，我们认为本项目的权属来源清晰合法。

　　1.2项目咨询说明

　　1.2.1项目简介

　　本项目所在为1号楼及2号楼1-3层商业部分、甲1号楼、2号楼及甲1号楼地下部分、4北号楼及地下室，设计用途、建筑面积、建筑结构、建成年代、装修情况、设施设备情况详见下表： 项目

　　1号楼(1-3层) 设计用途 商业 建筑面积(m2) 423.03 建筑结构 钢混 建成年代 2003 使用现状 空置 装修情况 地砖地面、乳胶漆墙面及

　　天花，楼梯间大理石地面

　　及不锈钢栏杆

　　地砖地面、乳胶漆墙面及

　　天花，楼梯间大理石地面

　　及不锈钢栏杆

　　地砖地面、乳胶漆墙面、

　　格栅吊顶、楼梯不锈钢栏

　　杆

　　水泥地面、乳胶漆墙面及

　　天花

　　1-3层为地砖地面、乳胶漆

　　墙面及天花;4层走廊及会

　　议室地砖地面、墙面乳胶

　　漆、硅钙板吊顶，办公室

　　水泥地面、乳胶漆墙面及

　　天花

　　毛坯

　　设施设备情况 烟感、喷淋、暖气等简单设备 2号楼(1-3层) 商业 2219.80 钢混 2003 空置 烟感、喷淋、暖气等简单设备 甲1号楼(1-2层) 商业 943.64 钢混 2003 空置 烟感、喷淋、暖气等简单设备 2、甲1号楼地下室 商业 1238.27 钢混 2003 空置 烟感、喷淋、暖气、通风系统等 4北号楼 商业 4372.76 混合 2001 空置 烟感、喷淋等简单设备 地下室 合计 商业 5717.67 14915.17 钢混 2001 空置 简单设备

　　注：本项目公寓部分目前正在改造装修，工期3~4个月，拟定5月份出租;商业、娱乐部分为毛坯状态，可随时租售。

　　1.2.2咨询说明事项

　　 本次咨询项目为华隆昌公司拟计划向信托公司申请6,000万元贷款，

　　用于公司新项目开发。华隆昌公司特委托我司对本项目进行综合评价，以便为信托贷款决策提供参考依据。本案中，对项目的功能布局、规划利用及租售分析均参考委托方提供的相关资料。

　　 本项目为玉竹园一里(畅龙苑)小区的商业部分，据委托方介绍原玉

　　竹园一里(畅龙苑)64000平方米建筑总工期为2年，总投资1.4亿元，2001年开工，当年贷款2000万元，贷款期限1年，小区住宅实现销售后，已全部归还贷款并进行了后期滚动开发，全部项目已于2004年完成竣工验收手续。据与委托方沟通，公寓部分的改造、装修拟全部自筹资金，故本项目全投资按自有资金进行测算。

　　 由于玉竹园一里(畅龙苑)小区开发较早，当年总投资较少，尤其土

　　地取得成本较低，本次评价中按现行成本及合理建设工期进行测算。  本次评价是以符合本项目预期租售标准的模拟投入与现有市场收益为

　　基础的，不涉及各股东之间的利润分配。

　　 本项目所涉及的三类物业，其中商业、娱乐经营模式为可租、可售，

　　如出售可办理产权过户手续，委托方意向为出售;公寓则只能出租，并据委托方拟经营模式，为出售商业用地剩余32年的租赁权。本次评价中商业、娱乐部分按出售模式测算，公寓按一次性出租剩余年限使用权测算。

　　1.3可行性研究结论

　　1.3.1市场可行性研究

　　 区域土地市场活跃，成交量及成交楼面价格均有大幅提高，土地成交

　　类型由以居住用地为主，目前品牌开发商为获得土地的主力军。

　　 北京房地产市场整体呈现回暖迹象，总体市场成交活跃，但供给明显

　　不足，伴随需求大幅上涨，价格自2009年下半年上涨明显;

　　 在房地产政策环境趋紧的大形势下，预计2010年北京房地产投资额

　　和市场供给将增长，但部分区域短期内仍面临供给不足，总体市场交易活跃程度仍会保持良好水平，房价在2010年将维持高位并呈小幅震荡趋势;

　　 在北京市要将房山区定位为中央休闲区(CSD)的发展战略下，房山

　　的区域价值逐渐得到认同，将发展成为继顺义、通州之后房地产市场的热点板块;

　　 地铁线的催化效应进一步增强了房山区房地产市场的板块作用;

　　 目前区域内房地产市场呈现经济型户型占主流，中高档楼盘开发逐渐

　　增加、主要客户由中低端人群向中高端发展的特点。

　　1.3.2经济可行性研究

　　1.3.2.1投资估算

　　项目可行性研究报告 项目总投资8,699.25万元，其中，建设期总投资7,818.47万元，构成如下： 表：投资估算表 单位：万元

　　2、单价是按本项目总建筑面积分摊计算的单价。 1.3.2.2资金筹措 建设期投资资金来源包括自筹资金和销售收入。 项目总投资为8,699.25万元，其中自筹资金为7,300.00万元，占总投资比例能够达到“自有资金不低于建设总投资20%”的要求，其他为销售收入1,399.25万元。资金筹措情况如下表所示： 表：项目资金来源表 单位：万元 1.3.2.3项目利润

　　经测算项目的利润总额、税后利润(净利润)、成本利润率等指标详见下表，项目盈利能力均高于行业平均水平：

　　表：项目利润估算表

　　1.3.3项目评价结论  项目权属证书齐备

　　根据委托方提供资料了解，目前，本项目已取得《国有土地使用证》(京房国用(2004)字第405号)《、房屋所有权证》(京房权证房股字第0200076号、京房权证房股字第0500102号)，权属无瑕疵事项，不涉及他项权利事项，可以在公开市场上自由出售、出租。  项目改造、装修资金有保证

　　本项目所在玉竹园一里(畅龙苑)小区已全部于2004年完成竣工验收手续，据委托方介绍，本项目商业及娱乐部分拟以现状出售(出租)，公寓部分拟自筹资金或以出售租赁权收入作为改造、装修的后续资金。  项目具有良好的社会效益

　　项目的建设有利于改善区域环境，完备区域配套设施，充分发掘区域价值，增加财政税收，创造就业机会。  项目经济效益属于行业平均水平 经测算项目的结果指标见下表所示： 表：结果指标表

　　1 占地面积

　　4,640.1 ㎡ 2 总建筑面积(含地下) 14,915.17 ㎡ 3 项目总投资 8,699.25 万元 4 项目经营收入 12,812.38 万元 5 利润总额 2,975.62 万元 6 税后利润

　　2,231.71 万元 7 投资利润率(税前) 34.21% % 8 投资净利润率(税后) 25.65% % 9 财务净现值(FNPV) 912.69 万元 10 财务内部收益率(FIRR) 22.9% % 11

　　动态投资回收期(年)

　　1.82

　　年

　　结论：

　　 项目经济评价均属于行业平均水平，具备一定抗风险能力;  项目公寓、商业、娱乐三类物业定位符合市场供应需求，市场租售前

　　景良好。

　　综合评价项目整体可行。

　　1.4项目风险及防范建议

　　1.4.1项目风险

　　 本项目土地用途为商业，土地使用终止年限为2042年11月，公寓、

　　商业、娱乐三类物业只能按商业剩余年限约32年进行租售，尤其公寓部分存在着租赁到期不能变为住宅用途的风险;

　　 改造装修后的公寓部分只能出售商业用途剩余32年期的租赁权，签

　　订租赁合同，无法办理分隔后单套产权证;  作为区域中较早的楼盘项目，存在市场竞争风险。 1.4.2风险防范建议

　　 抓住市场时机，适时并多渠道进行项目的宣传，确保项目成功推出;  随时关注房地产政策动向，并及时采取必要的防范措施;  随时关注北京市及区域房地产市场供求动向，及时采取应对措施;  做足项目的市场调研和客户需求调查;

　　 随时关注主力客户的需求，及时调整营销策略;  打造高性价比产品，提高市场竞争力和抗风险能力;

　　 把握项目本体及周边日渐成熟的环境，适时定位产品类别及目标价位。 综上所述，在模拟现行成本的前提下本项目仍具有尚好的经济效益，建议委托方在甄别市场供求的情况下，以销售为主要方式，或市场动向不明、客群购买意愿不明的情况下，考虑短期出租，并在适时阶段进行销售。信托贷款机构则应关注贷款投向的新项目的可行性研究。

　　二 项目概况与背景

　　2.1项目概况

　　2.1.1项目整体概况

　　华隆昌公司分别于1998年、1999年通过协议出让方式签订出让合同，取得玉竹园一里(畅龙苑)整体土地使用权，项目总用地面积19,910.17平方米，总建筑面积64,000.00平方米，容积率3.214，项目2001年开工，2005年全部竣工入住，总投资1.4亿元。项目位于良乡新城规划中心位臵，东临大学城，西邻西南物流中心，北接良乡镇政府、房山区政府，南侧紧邻六环路出口，轻轨S5号线东阳庄站不到150米。 2.1.2本项目位臵

　　玉竹园一里商业配套项目位于房山区良乡长虹东大街北侧玉竹园一里，项目四至如下:

　　北临：玉竹园一里住宅楼; 南临：长虹东路; 西临：中国移动营业厅; 东临：昊天塔街西侧路。 图：项目位臵示意图

　　图：东侧(昊天塔街西侧路)

　　图：南侧(长虹东路)

　　图：西侧(中国移动营业厅)

　　图：北侧(玉竹园一里小区)

　　2.1.3项目开发现状

　　玉竹园一里商业配套项目目前为可售商品房，已取得《房屋所有权证》及玉竹园一里小区《国有土地使用证》。 图：甲1号楼外观图

　　项目可行性研究报告

　　图：1号楼、2号楼外观图

　　图：4北号楼外观图

　　2.1.4项目周边及交通情况

　　周边环境：项目处于房山区良乡长虹东大街北侧玉竹园一里，周边多住宅小区，分布较近的住宅小区主要有鸿顺园(二手房)、新建楼盘有瑞雪春堂、阳光邑上、财富广场公寓等。

　　微观交通条件：项目微观位臵较理想，对外通达性好。现状可通过南侧的长虹路直接与外部交通网实现衔接，未来待城铁房山线开通并在此设站，对外交通将更加便利。

　　周边交通条件：项目所处宏观区位路网交通也较为便利，项目位于房山区良乡，东西向有主干道长虹路、六环路，南北向有主干道拱辰大街、107国道，次干道良常路、长于路等。另外，再加上2010年下半年即将开通的城铁房山线，城市交通干道和各生活干道在项目周边交织成便捷的交通网。

　　图：项目地块外部交通网络示意图

　　2.2项目建设合法性分析

　　2.2.1项目开发合法性手续一览表

　　本项目权属清晰合法。

　　2.3项目建设规模

　　根据华隆昌公司提供的资料，项目主要经济技术指标如下表： 表：项目主要经济技术指标

　　等相关资料。

　　2.4项目建设合作情况

　　表：项目建设合作单位表

　　三 项目市场分析

　　3.1北京市房地产行业发展环境及现状分析

　　3.1.1 北京市社会经济发展情况分析

　　北京市GDP连续9年保持快速增长，2008年金融危机席卷全球，而2009年则是国际金融危机负面影响集中释放的一年。2009年北京市全年实现地区生产总值11865.9亿元，比上年增长10.1%，人均地区生产总值10070美元，地方财政收入增长10.3%，城乡居民收入分别实际增长9.7%和13.4%，城镇登记失业率控制在1.44%，居民消费价格指数下降1.5%。 表：人均GDP统计表

　　图片：人均GDP及增长率

　　3.1.2北京市房地产市场发展的现状 3.1.2.1 商品房开发、销售情况

　　2009年北京房地产投资平稳增长，商品房施工面积、竣工面积、销售面积均有所上升，空臵面积控制在一定幅度内。根据北京市统计局资料显示，

　　2009年北京市房地产开发投资总额达到2,337.7亿元，同比2008年增长22.5%。商品房施工面积9719.1万平方米，比上年下降2.9%;商品房竣工面积2678.6万平方米，上升4.7%;商品房销售面积(含现房和期房)2362.3万平方米，比上年上升76.9%;商品房空臵面积1351.4万平方米，比上年下降6%。

　　表：2001年~2009年北京市房地产开发、销售情况表

　　表：2003年~2009年北京市商品住宅开发、销售情况表

　　3.1.2.2商品房市场价格分析

　　从下图可以非常清晰的看出，2004年到 2009年间，北京的新增供应总体呈现出快速下降的趋势，在2004年新增供应面积曾经达到3600多万平方米，而到了2009年则仅有不到1600 万平方米。短短几年时间，新增供应总量就下降了一倍还多。供应量的急剧下降导致销售价格飙升，商品房

　　销售价格从2004年的单价不到5000元每平米飙升至2009年的接近25000元每平米，而且这种趋势一直保持到2010年第一季度。

　　图片：2004-2009年北京供应总量与商品房成交均价对比图

　　表：2001年~2009年北京市商品住宅销售价格表

　　图片：2004-2009年北京商品住宅期房供应、交易及价格变化图

　　3.1.2.3二手房市场分析

　　2006年后，经过三年新房成交量的持续萎缩和二手房成交量的稳步上扬，2009年二手房市场成交量首次超越新房，成为市场最重要的组成，对市场

　　变。

　　从2008年 11 月开始到2009年春节，二手房市场基本处在一个初步的成交回暖期,在经历了近12个月的低位徘徊(月成交量在2000 套左右)后，成交量开始缓慢回升，月成交量达到 7000 套左右，基本2006年的成交量水平。

　　春节过后，全市各区域二手房成交量都呈现爆发式增长，尤其是 3 月之后，月均成交量一举突破20000套，远远超过2007年月均7800 套的历史最高水平。成交量的突然放大，一方面是因为首次臵业群体的集中入市;另一方面也是改善型客群和投资型客群已经开始进入市场，但新房供应远远不足所造成。5 月之后，伴随四环外区域供给的逐步稀缺(相较2008年和2009年 1-5 月)以及四环内区域的放量成交，京城二手房市场开始迈入价格拉升阶段，其市场表现就是成交量在维持前一阶段水平的基础上略有增加，而成交均价则快速上涨。进入 4 季度后，伴随 CPI、PPI 连续回升以及整个宏观经济中流动性的空前高涨，通货膨胀、货币收紧以及相关优惠政策终止三种预期开始主导二手房市场，直接引发了客群对未来价格上涨和交易成本上升的强烈判断，并最终造成年末的恐慌性抢购。其市场表现就是成交量的再次暴增以及价格的短期急速攀升。

　　图片：2003-2009北京新房、二手房市场成交状况

　　3.1.2.4户型面积特征分析

　　经济实用户型逐渐成为市场的主流产品。目前新上市的新项目中，小户型项目明显增多，成为市场关注的焦点，在商品住宅均价在不断攀升的情况下，由于面积的缩小而进一步降低了总价的门槛，吸引了经济实力相对较

　　弱的年轻人的注意。但总体上以二居室为重心的经济户型仍然是市场的主流。

　　3.1.3北京市房地产市场的未来预测

　　2009年房地产行业迅速摆脱了2008年的低迷萧条之势。成交量不断上涨，房价也是一路蹿升。到了下半年，虽然成交量高峰期已经过去，但是房价似乎并没有放慢涨价的步伐。开发商对楼市的预期似乎也是充满信心，这一点从2009年不断涌现的“地王”现象就可以窥见一斑。对于明年楼市走向，将可能出现一下走势：

　　3.1.3.1 经济环境不断改善，房地产行业投资环境利好增加

　　从经济环境方面来看，2010年的经济形势还将保持回暖之势，从国家统计局公布的统计数据来看，今年保八的经济增长率是毫无悬念的。虽然，未来我国经济将会面临结构性增长矛盾和通胀的压力。但是，在政府“看得见的手”的作用下，产业结构调整的深化，未来的各项调控措施仍将发挥效力。从消费层面来看，消费信心仍然保持增长态势，在各种利好政策的刺激下，居民巨大的购买力将被挖掘出来。政府对于普通商品房供应、保障性住房的供应仍会加大力度，从事这些产品开发的企业仍将会受到政府的鼓励，也能享受到相关的利好政策。

　　3.1.3.2 商品住宅供应量前紧后松，结构性供需矛盾仍会出现

　　由于担心金融危机的影响及对前期楼市的不看好，导致了2009年上半年住宅建设开工量不足，同比出现了较大的下滑态势。直到下半年楼市回暖火爆后，开发商才又加快了开发建设的步伐。受此影响，2010年上半年楼市整体的供需关系仍然比较紧张，结构性供需矛盾仍然会出现。

　　3.1.3.3 2010年房价仍然保持上行走势

　　2009年京城房价上涨的速度和幅度都是令人惊讶的。从三、四月份的快速回暖，到五、六月份的逐步火爆，再到九、十月份的量跌价涨，京城楼市的房价呼啸而来，所向披靡。造成房价快速上涨的原因有很多，如刚性需求、投资性臵业、产业转移、通胀因素、开发商人为因素等，这些因素在2010年仍将继续作用于楼市。由此2010年房价的总体走势仍然会保持上行。之所以这么判断，一方面是由于经济走势、投资环境、通胀因素等宏观环境的影响造成的。另外一方面是由于2009年土地价格不断上涨，地王屡创新高，在成本因素作用下，未来的房地产价格必然会出现上涨。此外，从需求层面来看，由于北京的大城市效应，不但刚性需求旺盛，投资性需求也比较强大。多重客观因素的叠加作用下，2010年房价仍将保持

　　上行走势。

　　3.2北京市城市总体规划概况

　　图：北京市城市总体规划

　　3.2.1北京市城市发展战略：完善“两轴”、发展“两带”、建设“多中心”，形成“两轴——两带——多中心”的城市空间新格局。

　　 “两轴”——城市传统中轴线和长安街沿线构成的十字轴，是北京城

　　市的精髓。

　　 “两带”——“东部发展带”北起怀柔、密云，重点发展顺义、通州、

　　亦庄等地区;“西部生态带”与西部山区生态屏障相联系，包括延庆、昌平、沙河、门城、良乡、黄村等地。

　　 “多中心”——指在市区范围内建设CBD、奥运公园、中关村等多

　　个综合服务区;在市域范围内的“两带”上建设若干新城。

　　3.2.2北京未来空间发展战略：旧城有机疏散;市域战略转移;村镇重新整合;区域协调发展。

　　北京未来发展的目标应主要定位在四个方面：

　　国家首都——政治中心，国际交往中心;

　　世界城市——世界级服务中心，世界级大都市地区的核心城市;

　　文化名城——文化、教育、科技创新中心，世界历史文化名城;

　　宜居城市——充分的就业机会，舒适的居住环境，创建以人为本、可持续发展的首善之区。

　　3.2.3城市总体规划目标

　　完善“两轴”，保障首都职能和文化职能的发挥;强化“东部发展带”，疏导新北京产业发展方向;整合“西部生态带”，创建宜居城市的生态屏障;构筑以城市中心与副中心相结合、市区与多个新城相联系的新的城市形态。

　　图：北京市市中心区功能布局

　　行 政

　　商 业

　　3.2.4北京市功能分区格局

　　 中北京——老城区为中心的行政、居住、商业综合区。

　　 西北京——大型传统工业区。

　　 南北京——政府主导的城市发展方向，北京城市发展预留区。

　　 东北京——朝阳中央商务区(CBD)、使馆区，以及以酒仙桥和西坝

　　河、通州卫星城为中心的大型居住区。

　　 北北京——以多园一体的中关村高科技园区为中心的高科技工业园区

　　带;以清华-北大学院区和学院路八大学院区为核心的海淀文化教育区;以北京沙河学园都市为中心昌平新兴教育文化区;以亚运-奥运体育中心区，八达岭、十三陵风景区等组成一个大型科教文化区。

　　北京的政治、经济、文化功能主要分布在城市的北部区域。其中：西片为技术主导经济，中关村;东片为金融主导经济，CBD;中部为政治文化功能，国家机关、故宫、奥林匹克中心。

　　3.3区域市场分析

　　3.3.1 房山片区概况及规划

　　3.3.1.1 区域概况

　　房山位于北纬39°30′~39°55′，东经115°25′~116°15′，处华北平原与太行山交界地带，西部和北部是山地、丘陵，东部和南部为沃野平原。在北京市区西南方向，东北部与主城区丰台、宣武接壤，东部与大兴接壤，北部与门头沟接壤。

　　房山区总面积为2022平方公里，区域下辖28个乡、镇河街道办事处，共有113个居委会， 462个村委会，2008年末常住总人口90.5万，随着大学城的建成投入使用，未来的常住人口会越来越多。区府所在地良乡是《北京市总体规划》中首都四个中心卫星城之一，距市中心20公里，距北京西客站15 分钟车程，距天津塘沽港120公里，区位优势较为明显。

　　房山区人文资源和旅游资源尤为丰富，是京郊有名的“旅游胜地”，被评为世界地质公园，旅游资源有巨大的开发潜力。

　　3.3.1.2 交通情况

　　房山区内贯通京广、京原两条铁路干线及四条铁路支线。区域内京石高速路、107、108国道等公路干线，区、乡、村公路总长1800多公里，公路覆盖密度每平方公里1公里，居全国区县之首。公共交通方便迅捷，公交车917、993、901(燕化换乘中心-前门西)、646、952、616、971、321等直达市中心;建设中的北京城市六环贯穿良乡卫星城。

　　房山地区有两条轨道交通的规划，分别是地铁房山线和市郊铁路S5线。 地铁房山线的规划路线已确定,并于2009年4月开工，起点丰台区郭公庄，与地铁9号线相连，终点良乡苏庄大街。将于2015年建成通车。

　　S5线为通往西南郊区的市郊铁路干线。线路东起北京南站(即永定门站)，经丰台、长辛店、良乡，然后继续向南服务于窦店、琉璃河等地区。  地铁房山线

　　房山区域内设车站9座：苏庄大街站、南关站、东杨庄站、大学城站、理工大学站、广阳城站、长阳西站、长阳镇站、稻田站。丰台区域内设车站2座：世界公园站、郭公庄站。下图中的`方案三为中选方案。

　　 公路交通

　　在公路交通方面，原计划2011年开工的京石第二高速提前至09年下半年开工。京石第二高速是从张(张家口)石(石家庄)高速公路衍生出来的一条分支。在张石高速的保定市涞水出口，将再建设一条高速公路从涞水通往北京市的房山区。京石第二高速预计为双向6车道，北京段起于门头沟区108国道附近，经房山区至北京市与河北省边界，接河北段通向涞水县，然后并入张石高速。道路工程将按照高速公路标准设计，道路控制红线宽80米，其中山岭重丘区段设计速度100公里/小时，其余路段设计速度120公里/小时，道路全长约65.4公里。京石高速现在日均通车流量已高达9万辆，高峰期容易引起堵塞。京石第二高速建成通车后，将大大缓解目前京石高速繁重的交通形势，同时，对房山区域也会形成良好的拉动效应。

　　3.3.1.3 境内资源

　　房山区主要山脉大房山、大安山、三角山、百花山、西占山等均系太行山分支。最高峰是百花山的百草畔，海拔2035米;最低处是东南部立教洼，海拔为26米。境内有大小河流13条，拒马河、大石河回旋曲折，永定河、小清河穿境而过。良乡卫星城藏有丰富的地热资源，水温高达摄氏70度，日出水量2000立方米。

　　3.3.1.4 经济发展

　　房山区2009年前三季度在固定资产投资的拉动下，全区GDP总量保持了12%以上的增速，各项税收和财政一般性预算收入增速达到五个城市发展新区之首，第二产业企稳回暖，第一产业和第三产业增势平稳，房地产市场再现火爆，经济发展的政策性利好因素和发展条件逐渐增多，整个经济运行从年初至今出现了止滑回升、先抑后扬的态势，各项税收和财政一般性预算收入有望大幅度超额完成全年任务，土地基金收益达到峰值。

　　3.3.1.5 未来规划

　　根据北京城市规划对房山区新的功能定位，房山将成为未来北京西南的经济重心、北京发展现代制造业和现代农业的主要载体，成为疏散城市中心区产业与人口的重要区域，承担北京面向区域发展的重要节点。

　　良乡高教园区位于北京西南良乡卫星城规划区东部，京广铁路以东，规划六环路以北。园区规划占地6.49平方公里，规划总建筑面积为299.17万平方米，总投资约70亿人民币。大学城按照功能定位分为四大区，其中：学校的教学生活区6414亩，占总用地面积的63.8%;中央设施区1423亩，占总用地面积的14.1%;西部配套区829亩，占总用地面积的8.2%;

　　中央绿化景观区1393亩，占总用地面积的13.9% 。

　　一期入驻中国社会科学院研究生院、北京工商大学、北京理工大学、首都师范大学、首都医科大学5所国内著名高校。

　　良乡物流基地位于良乡卫星城西南部，总占地面积约为5平方公里。是北京市规划建设的三大物流基地之一。

　　3.3.1.6 教育情况

　　房山区目前拥有的学校有苏庄幼儿园、北京才艺OK幼儿园、良乡中心小学、良乡三中、北京师范大学良乡附中、北京现代管理大学等。同时，在房山新城区域规划中，还有即将动工的良乡大学城，中国社会科学院研究生院、北京理工大学、北京工商大学、首都师范大学、首都医科大学等院校都将入驻其中。

　　3.3.1.7 医疗情况

　　在公共医疗资源方面，房山区目前拥有房山区妇幼保健医院、房山老年病医院、良乡医院预防保健科、房山区良乡地区社区卫生服务中心房山区红十字华盛医院、房山区康复医院、房山中医医院良乡分院、苏庄北路全科门诊等医疗机构，较能满足居民对公共医疗卫生服务的需求。

　　3.3.2 房山片区房地产市场研究

　　3.3.2.1 板块划分

　　房山区房地产开发是以京石高速为纽带，向东西两侧拓展的，京石高速以东区域是个乡镇的政府所在，房地产发展较快。房山区的房地产板块基本可以按行政区块划分为良乡板块、窦店板块、长阳板块、阎村板块、青龙湖板块、燕山石化板块等。

　　3.3.2.2 土地市场

　　自2009年至今，房山区共成交住宅类用地11宗，成交楼面地价890~9400之间，相对于其他区域价格较低。

　　3.3.2.3 市场供应

　　从数量上也可以看出房山供地量的大幅增加。2008年以前，房山区年度供地约为50～100公顷，2009年房山加快城市化进程，加大了土地储备开发力度，2009年1～10月完成征地项目33个，面积785公顷，相当于2003年至2008年批准储备项目征地总面积的5倍，2009全年可完成征地1000公顷，如果按照每年200公顷向市场供应土地，可以满足未来五年的城市发展用地需求。

　　目前，房山区在售项目包括沸城、西棕榈滩、加州水郡、碧桂园温泉小区、原香小镇、曦城国际、天恒乐活城、瑞雪春堂等。根据中国不动产研究中心数据库统计，房山区在售项目的户型主要集中在二居室和三居室，偏重居住舒适度。同时，区域内户型序列较为丰富，从46平米的一居到200平米以上的四居，包括复式产品均有提供。这主要是由于房山区房地产市场起步较晚，整个区域公共基础设施和配套设施尚未完善，潜在消费者大多以自住型购房为主，改善型和投资型较少。因此，中小户型成为供应的主力。尤为值得注意的是，几个大型的在售项目都已进入销售后期，下半年房山区潜在供应量达到了314.34万平方米，供应量的进一步放大将与区域内一级市场的火爆相呼应，使区域受到更多的关注。

　　3.3.2.4 市场价格

　　房山区的购房客户一大部分来源于北京主城区，近来也引起了外地投资客

　　的关注，尽管房山区房地产市场受金融危机影响比较严重，房山区商品房销售均价飞速上涨，2007年，房山地区的房价也不过4000-5000元/平方米，2009年则迅速攀升到7000-8000元/平方米，房山区良乡镇的房价更是高至9000-15000元每平方米。按项目的物业类别划分，目前别墅的价格基本在14000元/平方米以上，花园洋房价格在13000元/平方米以上，普通住宅在9000-12000元/平方米不等，按普通住宅所在板块划分，配套比较好的良乡和燕山石化区房价较高，配套较好的项目售价在10000元/平方米左右，其他配套不是很完善的区域价格在7000元/平方米左右。

　　3.3.2.5 价格比较

　　通过北京和房山区2009年1至8月商品住宅成交均价的对比，可以看出，2009年北京整体市场商品住宅成交价格呈现明显上升趋势，从1月份的10137元上升至8月份的14454元/平米，上涨幅度达到42.59%。相对于北京的大幅上涨，房山区的成交价格却表现的较为平稳，1至8月成交价格的峰值和谷值仅相差820元/平米，详见下图：

　　在成交量方面，房山区成交量也基本保持稳定，除1月、6月和8月，由于加州水郡、瑞雪春堂等项目入市带动成交量攀升外，区域市场并无明显波动。1至8月，北京市商品住宅成交总套数为113135套，房山区商品住宅成交总套数为5489套，占北京成交总数的4.85%，详见下图：

　　3.3.2.6 在售楼盘

　　在售楼盘主要集中在良乡和阎村，目前片区典型楼盘状况如下表： 表： 片区典型楼盘一览表

　　3.3.2.7 典型楼盘扫描

　　 53号大厦

　　开 发 商： 北京祥龙房地产开发有限公司

　　建筑设计： 北京远洋阳光设计有限公司

　　商厦占地面积1200平方米，总建筑面积 11302 平方米 ，容积率2.95，绿化率20%，共九层，地上七层，地下二层，停车位58个，

　　开工日期： 2006-7-20

　　物业管理费： 3元/平方米•月

　　项目特点：由企业自主建设经营的综合性大型商业设施，地上一至五层为商业，六七层为写字办公，地下一层可做餐饮，地下二层为停车场。 户 型：开间面积1200平方米

　　价 位：项目2009年4月开盘，目前租金走扣率，15%—22%，含物业费;之前4元/平方米.天~2.50元/平方米.天

　　 碧桂园商业街

　　开 发 商： 北京市碧桂园房地产开发有限公司

　　建筑设计单位： 北京市立人设计有限公司(甲级资质)

　　项目规模：碧桂园温泉小区位于北京市房山区长阳镇，占地约775亩，总建筑面积93万多平方米，绿化率近40%，容积率2.06，规划住户6400户。由多层、高层板组成，总投资超过25亿元。其中商业街建筑面积40000平方米，地下一层至地上四层为商业。

　　项目特点：为大型综合性物业，小区配套齐全，规划有商业、幼儿园、九年一贯制学校、停车场、运动主题公园等配套设施。

　　户 型：开间面积：500平方米-6700平方米

　　销售均价：20000元/平方米

　　 瑞雪春堂

　　开发商：北京瑞雪春堂房地产有限公司

　　建筑设计：北京京林园林绿化工程有限公司

　　项目规模：项目总建筑面积51万平方米，容积率2.20 ，绿化率30% 。28栋(4000余户)小高层纯板式建筑，良乡地区目前在售的较大的住宅区之一。

　　项目特点：所属楼盘规模大、品质较高、入住率目前较低、社区住宅底商户型较小

　　户 型：90平方米左右

　　销售均价：底商尚未开盘，报价20000元/平方米

　　主力客户：本地及外地投资者

　　 绿城百合

　　开发商：北京阳光绿城房地产开发有限公司

　　建筑设计：浙江绿城建筑设计有限公司，北半球景观设计咨询有限公司 项目规模：项目总占地面积852亩，建筑容积率约1.123，其中南区容积率仅为0.998，绿化覆盖率高达57.7%;总建筑面积约63万平方米。绿城•百合北区总建筑面积约32万平米，共计37幢楼，具有“小镇中的小镇”特色，根据建筑的空间围合形态划分为叠翠、春云、流虹、霁雪、玉泉五个组团，配有10000平米欧式休闲商街及8000平方米会所。

　　项目特点：所属楼盘品质高、社区成熟度较高、社区步行街独栋商业 户 型：整层商业1000平方米左右

　　销售均价：2009年底9000元/平方米，目前仅剩步行街独栋商业二层整层出售，报价13000元/平方米

　　主力客户：本地及外地投资者

　　 曦城国际

　　开 发 商 北京森阳房地产开发有限责任公司

　　项目规模：曦城国际居住区总建筑规模约40万平米，共分为两个居住组团，其中南侧A组团2003年开发现已全面入住。目前开发建设为北侧B组团，占地面积6.68公顷，建筑面积约14万平米，其中住宅面积12万平米，容积率2.1，绿化率35.2%。

　　项目特点：大型居住社区，建筑形式为10-14层板点混合式空中洋房，小区内拥有区域内唯一座国际双语幼儿园，3万平米“走SHOW”商业街区。 户 型：板楼为一梯二至三户，70-150平米灵动空间组合，居室以二三居为主;塔楼两梯八户，全部为90平米以下的精致一居、二居。

　　销售均价：13500元/平方米，一次性付款，银行按揭

　　主力客户：本地及外地投资者

　　3.3.2.8 区域市场特征

　　 旅游地产

　　房山区拥有丰富的自然资源和旅游资源，旅游业一直是当地政府重点发展的产业。房山十渡地质公园因其北方喀斯特地貌特征，两边地层悬崖陡壁雄伟，溶洞沉积物也较有特色，逐步形成了北方地区特殊的地质景观。除此之外，房山还拥有古人类遗址、云居寺这样的人文景观，丰富了地质公园的内涵。

　　根据房山区政府的规划，在未来几年，房山区将围绕“打造环境、引进强区”的主线，形成以“两城”、“四镇”为主体的城市化建设体系，全力打造京西南的绿色生态屏障，不断提高房山区域经济发展的承载力。依托

　　地产”的概念，优美的自然环境、良好的居住环境都成为各个项目的卖点。  中央休闲购物区CSD

　　2009年9月13日，在房山中央休闲购物区(CSD)启动新闻发布会上，随着房山区新品牌标识“Funhill”揭幕,房山区中央休闲购物区规划项目正式启动。中央休闲购物区CSD一般选址在城市之间的交通枢纽上，多以主题公园、旅游胜地、超大规模商业中心等业态为经济核心，是聚集商贸、信息、文化、体育、会展、酒店、餐饮、休闲及办公为一体的城际中心。

　　根据规划，房山区政府将于奥特莱斯(Outlets)开展战略合作，共同建设集世界名牌折扣中心、休闲度假体系和高品质居住体系等核心功能于一体、辐射华北地区的大型综合现代服务产业项目。该项目毗邻京石高速，坐落在森林公园旁边，项目设计充分的与房山优越的自然环境相结合，展示区域资源特点。该项目总投资近10亿元，吸纳国际品牌300余家，预计2009年年底动工，2010年年底正式营业。

　　CSD的建成将会将房山区经济水平带入新的发展阶段，实现以会展经济、休闲购物为可持续发展的经济动力，同时辅以酒店、餐饮、娱乐等配套服务。房山区也将会借助CSD形成的聚集效应和拉动效应，实现良好的经济效益和社会效益。对该区域的房地产市场而言，更是一次难得的发展和提升的机会。

　　 良乡大学城

　　北京良乡高教园区位于良乡卫星城东南端，南邻规划中的六环。园区规划占地6.49平方公里，规划总建筑面积为299.17万平方米，总投资约为70亿人民币。目前中国社会科学院研究生院、北京理工大学、北京工商大学、首都师范大学、首都医科大学已与房山区政府签订合作协议。园区内包括教学科研区、中央景观及公共设施区、学生生活区。其中，教工住宅区、高科技园区独立于园区外建设。自2003年开始，部分院校陆续入驻，逐步形成国际化、社会化、科学化、人性化、知识化的世界一流大学城。 目前，良乡大学城仍处于建设和发展中，但从部分入住的院校来看，已对周边的房价带来了良好的带动效应。同时，大学城特有的教育资源和人文内涵将成为区域内新的亮点增长点。不少周边项目配备了社区幼儿园、小学、初中，逐步形成从幼儿园到大学的教育一条龙服务。我们相信，随着良乡大学城的逐步建设和完善，房山区域的教育配套也将会得到质的飞跃和提升。

　　 客户近郊臵业关注区域分析

　　据网络调查统计资料显示，受访者选择的区域主要集中在通州、昌平和顺义三个区域。这主要是因为，经过近几年的发展，通州、昌平和顺义的基础交通建设已比较完善，周边配套设施也较为完备。特别是通州，房地产市场发展已相对成熟，不少知名的大型的房地产开发公司在通州也设有项目，逐渐形成聚集效应。其次，大兴、房山和亦庄的选择较为集中，选择率分别为12%、10%和8%。而门头沟、密云等地的选择最少，受关注度最低。随着北京“一小时生活圈”的建立，将拉近这些区域与市区中心的距离，为其发展提供足够的空间。调查结果如图所示：

　　 客户近郊臵业的原因分析

　　同样，在调查“选择近郊臵业的原因”中发现，42%的受访者选择了“价格便宜”，可见消费者在臵业时对价格较为敏感，而近郊商品房的价格仅为城区房价的30%-50%，较低的价格对消费者有较大的吸引力。同时，22%的受访者认为，近郊房屋的交通比较便利，上下班所花费的时间可以接受，这反映出消费者对选择近郊臵业的有一定的认可度，特别是北京近期将建设大量的公共基础交通设施，近郊到城区的通勤时间将明显缩短，这更促使消费者选择在近郊臵业。另外，11%的消费者希望在环境较为优美的近郊购买房产，以供父母养老使用。10%的受访者希望将郊区住房作为周末度假和娱乐休闲的场所。

　　3.3.2.8 市场调查结论

　　A.房山区的宜居低密度区住宅区域地位基本确立，同时考虑目前还暂处于价值洼地，臵业者的认知度逐步提高;

　　B.目前区域新推楼盘的规模均较大，销售价格处于上升阶段;

　　C.随着大学城的开发建设，区域市场价值将不断提升;

　　D. 房山工业园区中，入驻企业的规模，带来企业中高层管理人士、白领群体的臵业需求;

　　E. 周边良乡建材城、昊天建材城等商贸经营中的小业主，也存在着臵业、改善居住条件的需求。

　　3.4 项目定位

　　3.4.1 市场定位

　　由于房山片区及良乡周边已建成项目品质不高，近期新推楼盘位臵分散，区域没有形成集中的居住氛围，公共及生活配套设施尚属欠缺，区域内商业物业目前在售项目极少。同时据委托方提供项目资料及拟经营模式考虑，本项目按功能分区划分为商住公寓、商业、娱乐三部分，其中公寓建筑面积4,372.76平方米，共计90套，面积为40~50平方米/套，面向自主及投资客户群体;商业部分建筑面积4,824.74平方米，可整售或整租，适于经营大型商场、连锁超市、银行网点、经济型酒店等多种行业;娱乐部分建筑面积5,717.67平方米，可整售或整租，适于经营健身房、保龄球馆、游泳馆、兵乓球馆、台球馆等娱乐场馆。

　　3.4.2 客户定位

　　周边私营企业主、企业中高级管理者、公务员、教师等的工作、经营、投资需要。

　　3.5 项目SWOT分析及定位判断

　　3.5.1 优势(S)

　　 项目地处已建成成熟社区，交通便捷，周边工作、生活聚集人口较为

　　密集;

　　 项目公寓户型布局合理、面积大小适中，总投资较少，适于自主及投

　　资;

　　 周边大型同类商业、娱乐场所较少，项目具有竞争优势

　　 本项目原始取得成本、建设成本较低，能够抵御市场波动风险。

　　3.5.2 劣势(W)

　　 项目公寓部分无法出售产权，使用权有期限限制;

　　 周围生活配套不完善，没有成熟的商业氛围;

　　 项目开发商无开发高档商业物业的经验，在区域无品牌效应。

　　3.5.3 机会(O)

　　 良乡片区近期可推出的商业楼盘十分有限，无法满足臵业者需求;  交通条件的完善、居住品质的提高、入驻群体消费能力的提高、周边

　　配套氛围的日趋成熟，为本项目的入市带来了新的契机。

　　3.5.4 威胁(T)

　　 周边在建项目规模较大，且多为综合体，吸引、分流了众多本项目目

　　标客户;

　　 目前房地产政策面的严控、市场的动向不明，将会对本项目入市造成

　　一定的影响。

　　3.6 分析结论

　　项目公寓户型定位有优势，权属不够完整，与在售项目相比，需有总价位的优势。

　　本项目商业部分就自身特点而言，体量较大、需要客户接盘实力较强且经营方向明确、经营经验丰富。

　　本项目应把握良乡片区可推出商业项目较少、片区规划前景良好、区域商品房销售畅顺等重大机遇发展本项目。

　　从商业综合项目本身内在因素和外部条件判断，我们建议委托方应针对不同功能物业寻找经验丰富的经营者，提升项目档次及竞争力，确保项目租售畅顺。

　　3.7 项目销售价格确定及销售率预测

　　3.7.1 销售价格确定

　　我们根据良乡片区的市场状况，并结合项目自身素质及优劣势，以及片区发展前景的预测，综合上述因素，在本项目的经济测算中，预测本次评价的公寓租赁使用权均价39万元/套(精装);销售均价商业部分为9,800.00元/平方米、娱乐部分为8,000.00元/平方米。

　　3.7.2 销售率(出租率)预测

　　根据项目价格分析，参照周边同类楼盘的一般销售状况及竞争因素，按照上述销售价格(租赁价格)的确定，预计本项目的合理销售期(出租期)

　　约为两个季度(以2010年2季度至2010年3季度为止)，在测算期内本项目能达到的合理销售率(出租率)为100%。

　　销售率具体详见附表4：项目销售收入与经营税金及附加估算表;出租率具体详见附表5：项目租金收入与经营税金及附加估算表。

　　四 项目总投资估算与资金筹措

　　4.1测算原则及前提条件

　　4.1.1 测算期确定

　　我们以本项目现状为基础，考虑合理建设工期，计算期从2009年1季度开始至2010年2季度。具体项目建设计划见附表1：《项目工程计划横道图》。项目预计将于2010年2季度开始销售。

　　4.1.2 基准收益率的确定

　　本项目为普通房地产项目，基准收益率取房地产行业平均水平，这里设定基准收益率为12%。

　　4.2项目总投资估算

　　根据测算，项目的总投资为8,699.25万元，详见下表：

　　表：项目总投资估算表

　　证》。

　　4.2.1 总投资估算说明

　　4.2.1.1 土地成本

　　使用权出让、转让税费、征地拆迁和安臵补偿费用。按照委托方提供的相关资料，调查收集2009年~2010年区域内市场的同类别交易案例，确定本项目土地成本为3000元/平方米。

　　4.2.1.2 前期工程费

　　前期工程费主要包括项目前期规划、咨询、设计、勘测、招标费用、临时室外工程等，费用确定主要参考近期《北京市建筑工程价格信息》和区域同类开发项目的实际平均情况。本项目前期费用合计为171.52万元。

　　4.2.1.3 建安工程费

　　建筑、安装工程费，为房屋主体部分的土建(含桩基)工程、水电安装工程、装修工程等建设发生的费用，主要包括建安工程费，建设工程许可证执照费，临时占路执照费，临时用地和临时建设工程费，建筑节能与发展新型墙体材料专项基金，工程建设监理费，建设工程质量监督费，施工噪声扰民费等。参考近期《北京市建筑工程价格信息》、《北京市建设工程概算定额》标准和区域同类房地产开发项目的实际平均建造成本，并考虑本项目实际情况。

　　本项目建安工程费用合计为2765.94万元。

　　计算过程详见附表2：《项目开发成本估算表》。

　　4.2.1.4 公共配套设施建设

　　公共配套设施建设，为根据北京市人民政府《关于本市新建改建居住区公共服务设施配套建设实行指标管理的通知》(京政发„1994‟72号)规定配臵，为居住小区服务的公共设施和生活服务设施的建设费用，包括教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、金融邮电、社区服务、行政管理、市政公用设施。参考近期《北京市建筑工程价格信息》、《北京市建设工程概算定额》标准和区域同类房地产开发项目的水平和本项目的具体情况。 本项目公共配套设施建设费合计为55.32万元。

　　4.2.1.5 开发间接费

　　开发间接费，为开发经营者直接经营组织、管理开发项目发生的各项费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等项支出。按北京市同类房地产项目的水平和本项目的具体情况，本项目开发间接费按前述(①+②+③+④)项之和的2%计取，开发间接费合计为149.35万元。

　　4.2.1.6 管理费用

　　管理费用，为企业行政管理部门为管理和组织经营活动而发生的各项费

　　用，如管理人员工资、职工福利费、办公费、差旅费、咨询费、房地产税等。按北京市同类房地产项目的水平和本项目的具体情况，本项目管理费按前述(①+②+③+④)项之和的1.5%计取，管理费合计为112.01万元。

　　4.2.1.7 不可预见费

　　考虑到项目规模较大，不可预见费按前述(②+③+④)项之和的3%计取，项目不可预见费合计为89.78万元。

　　4.2.1.8 销售费用

　　销售费用，为开发企业在销售产品或者提供劳务等过程中发生的各项费用，以及专设销售机构的各项费用。本项目主要包括广告及代理费等，参考目前北京市一般房地产开发项目的标准和房山区房地产的具体情况，取销售费用为销售额的3%，项目销售费用合计为279.07万元。

　　4.2.1.9 土地增值税

　　土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。

　　土地增值税是以转让房地产取得的收入，减除法定扣除项目金额后的增值额作为计税依据，并按照四级超率累进税率进行征收。

　　 增值额未超过扣除项目金额50%部分，税率为30%;

　　 增值额超过扣除项目金额50%，未超过扣除项目金额100%的部分，

　　税率为40%;速算扣除系数为5%;

　　 增值额超过扣除项目金额100%，未超过扣除项目金额200%的部分，

　　税率为50%;速算扣除系数为15%;

　　 增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%;速算扣除系数

　　为35% 。

　　根据财政部、国家税务总局《关于土地增值税若干问题的通知》(财税

　　[2006]21号)规定，对土地增值税进行预征，工程项目竣工结算后，及时进行清算，多退少补。

　　项目土地增值税合计为601.71万元。

　　4.3项目投资计划

　　4.3.1 项目地价款投入计划

　　2009年1季度付清。

　　4.3.2 建设工程款投入计划

　　项目建设工程款的投入计划按照项目的程度进度投入，不考虑施工单位垫资和工程款支付滞后的情况。

　　具体见附表3：《项目投资计划估算表》。

　　4.3.3 销售回款计划

　　项目销售期从2010年第2季度项目至2010年第4季度。

　　具体见附表4：《项目销售收入与税金、附加估算表》。

　　4.4项目资金筹措计划

　　根据委托方提供的资料分析项目的投资及资金筹措计划，项目投资的资金来源包括自有资金、本项目销售回款。项目资金来源构成情况如下表： 表：项目资金来源表

　　经测算，本项目全部投入资金约8,699.25万元，该笔资金主要来源于公司自有资金7,300.00万元，销售收入1,399.25万元。

　　项目的资金来源与运用情况详见附表6：《资金来源与运用表》。

　　五 项目经济效益评价

　　5.1项目销售(出租)收入和销售(经营)税金测算

　　5.1.1 项目的销售(出租)收入测算

　　经对本项目的分析、评价，在测算期内，预计可实现销售收入为9,302.38万元、出租收入为3,510.00万元。

　　表：项目的销售收入测算表

　　5.1.2 项目销售税金及附加

　　按规定，北京市房地产二级市场转让税费主要是营业税(销售额的5.0%)，城市建设维护税(营业税的7%)，教育费附加(营业税的3%)，印花税(销售额的0.05%)，合计为销售额的5.55%，共计

　　702.31万元。

　　项目各期的销售收入、销售税金测算具体见《项目销售收入与经营税金附加估算表》(附表4)、项目租金收入与经营税金及附加估算表(附表5)。

　　5.2项目利润、成本利润率

　　经测算项目的利润总额、税前利润、税后利润(净利润)、投资利润率等指标详见下表：

　　表：项目利润估算表 单位：万元

　　5.3 赢利能力分析

　　经测算，本项目总投资为8,699.25万元，开发期为1年，投资回收期为

　　1.82年，利润总额为2,975.62万元，税后利润为2,231.71万元，税后成本利润率为25.65%，本项目经济效益较好。

　　5.4 项目综合经济效益分析

　　5.4.1 现金流量分析

　　现金流量分析详见附表8：《现金流量表(全部投资)》。

　　5.4.2 财务净现值(FNPV)

　　净现值(FNPV)是按设定的基准收益率(12%)将项目计算期内各年净现金流量折现到建设期初的现值之和，它是考察项目在计算期内盈利能力的动态评价指标，净现值大于或等于零的项目可以接受。

　　经测算：项目在计算期内的财务净现值为912.69万元。

　　5.4.3 财务内部收益率(FIRR)

　　内部收益率(FIRR)是指项目在整个计算期内各年净现金流量现值累计等于零时的折现率。它反映项目所用资金的盈利率，是考核项目盈利功能的主要动态指标。当IRR大于基准收益时，则认为其盈利能力已满足最低要求。

　　经测算：项目在计算期内的内部收益率为22.9%。

　　5.4.4 综合财务指标分析结论

　　该项目的各项指标表明，其财务净现值大于零，内部收益率大于基准收益

　　率，因此，项目在财务上是可行的。

　　5.5 项目敏感性分析

　　我们对销售收入、开发成本变化进行了敏感性分析测算，详见附表9：《敏感性分析表》。

　　以下为项目各指标相对销售收入与开发成本的变动的反映结果：

　　表：敏感性分析

　　经测算可知：

　　 本项目的销售收入、租金收入、开发成本三个因素对项目效益的影响

　　较大，项目对销售收入的变动最为敏感，租金收入与开发成本的变动对项目影响较为接近;

　　 当销售收入下降10%，租金收入下降10%，成本上升10%时，项目经

　　济指标测算结果良好，说明项目抗风险能力较强。

　　 确保销售价格、控制开发成本，是项目成功与否的重要保证。

　　项目可行性研究报告 六 附表

　　附表1：项目工程计划横道图

　　附表2：项目开发成本估算表

　　附表3：项目销售收入与经营税金及附加估算表

　　附表4：项目租金收入与经营税金及附加估算表

　　附表5：项目投资计划估算表

　　附表6：资金来源与运用表

　　附表7：损益及利润分配表

　　附表8：现金流量表(全部投资)

　　附表9：敏感性分析表

　　项目可行性研究报告 七 附件

　　附件1：《北京市国有土地使用权出让合同书》(京房房地出让[合]字(1998)

　　第090号、京房房地出让[合]字(1999)第006号、京房房地出让[合]字(1999)第015号)复印件

　　附件2：《国有土地使用权证》(京房国用(2004)字第405号)复印件 附件3：《房屋所有权证》(京房权证房股字第0200076号、京房权证房股

　　字第0500102号)复印件

　　附件4：《房屋土地测绘成果报告书》复印件